Met plastische chirurgie kan iemands uiterlijk verbeteren. Maar met make-up kan dat ook. Als het gaat om het aantrekkelijker maken van een huis voor potentiële kopers valt vastgoedstyling in de make-up categorie terwijl plastische chirurgie eerder gaat om grootscheepse renovaties.

Accentueren

Net als make-up is vastgoedstyling een oplossing op de oppervlakte. Het kan helpen een huis er fantastisch uit te laten zien zonder de kosten en het werk van een renovatie. Vastgoedstyling is niet bedoeld om de fouten en gebreken van een woning te verdoezelen. Als het goed wordt uitgevoerd accentueert het juist wat er is. Naast het feit dat de woning beter tot zijn recht komt, kan het kopers helpen om zich beter voor te stellen dat zij in het huis wonen. Zeker wanneer het gaat om een leegstaand pand is het moeilijk om je voor te stellen hoe een ruimte er uitziet als het bewoond is, hoe het leeft. Bovendien lijkt een leegstaand huis kleiner dan het in werkelijkheid is. Hetzelfde geldt overigens voor een huis dat overvol staat met spullen van een bewoner. Hoe moeilijk het is om door een ruimte heen te kijken toont onderstaande voorbeeld aan. 

Voorbeeld 1

De verkoopster van dit pand is ongeveer een jaar bezig geweest met de voorbereiding. Dat is extreem lang maar het huis was een museum van de kunstnijverheid van de eigenaar. Bovendien had het wat achterstalligonderhoud. Dat daar iets aan moest gebeuren was haar wel duidelijk. In een gevorderd opruimstadium heb ik aangegeven welke zaken nodig waren voor de styling. Meestal vertel ik wat er echt weg moet maar dat was in dit geval zoveel dat ik meer tijd nodig zou hebben om dat op papier te zetten dan de lijst met spullen te schrijven die achter konden blijven. Gelukkig had de overdracht voor het nieuwe huis al plaats gevonden. Er hoefde dus geen externe opslag gehuurd te worden. Er is een schilder ingeschakeld om wanden te witten, de keuken te schilderen en het buitenonderhoud te doen.

Vastgoedstyling voor

vastgoedstyling na

vastgoedstyling-keuken voor

vastgoedstyling, keuken na

vastgoedstyling, eetkamer voor

vastgoedstyling eetkamer na

De investering

De investering nam Amerikaanse hoogtes aan maar het was een pand dat niet doorsnee was in een buurt die wél doorsnee was en daardoor eigenlijk te duur voor de omgeving. Om een snelle verkoop en hoge opbrengst te genereren was een flinke investering noodzakelijk. Helaas heeft niet iedereen de mogelijkheden om al voor de verkoop de portemonnee te trekken. Dat is iets waar altijd rekening mee moet worden houden en wat we moeten respecteren. Je kunt omwille van een snelle verkoop iemand niet in de financiële moeilijkheden brengen.

De totale investering van deze klant was:

  • Schilderwerk €2600
  • Inrichting (deels met karntonnen meubilair) €1200
  • Uren Stylist 12 * € 75 € 900
  • Fotopresentatie en plattegronden € 250

Het resultaat

De makelaar had, met het huis in de oorspronkelijke staat, de vraagprijs gezet op € 259.000, de verkoopprijs zou uit moeten komen op minimaal € 246.000. De makelaar had in eerste instantie de verwachting uitgesproken dat er rekening gehouden moest worden met een langere verkoopperiode vanwege de prijs-locatie verhouding. Nadat de werkzaamheden waren uitgevoerd en het huis klaar was voor de verkoop is de vraagprijs naar boven bijgesteld naar € 269.000. Het pand is op maandag op Funda gekomen, vrijdag was het verkocht voor € 265.000. Bijna €20.000 boven de initieel verwachte verkoopprijs. De investering was in totaal €4990. Dat bedrag is dus bijna 4 keer terugverdiend en dan hebben we het nog niet over de snelheid waarmee het is verkocht.

8 jaar in de verkoop...

Helaas heeft niet iedereen €5000 klaar liggen om het huis goed op orde te brengen voor een flinke winstgevende en succesvolle verkoop. Dat dat ook lang niet altijd nodig is bewijst het volgende voorbeeld. 

Dit huis stond toen ik het kwam fotograferen al 8 jaar te koop. Qua styling was er niets mis mee, sterker nog, het was keurig gedaan. De verkopers zijn hun huis al die jaren goed blijven onderhouden ook al was de moed ze al lang en breed in de schoenen gezakt. 

Waar het mis ging met de verkoop van dit pand? De presentatie op Funda. Tot mijn verrassing zat er een goed onderhouden tuin van 1500 m2 bij het huis. De tuin lag, over de hele lengte, aan doorgaand vaarwater lag met een royaal terras aan het water. Het had volgroeide bomen, twee schuren dicht bij het huis en één achter in de tuin. Ik zeg tot mijn verrassing want op de oorspronkelijke presentatie was daar niets van terug te zien. Bovendien was er voor het interieur overduidelijk gebruik gemaakt van de fotografiekwaliteiten van de makelaar. Hierdoor kwam geen enkele ruimte goed tot haar recht . 

Nadat de verkopers een nieuwe makelaar inschakelden werd ik gebeld voor een fotostyling. Dat houdt in dat ik, tijdens de fotografie, zaken verschuif of verwijder om het huis zo optimaal mogelijk te presenteren. Hierbij voeg ik nooit accessoires of meubilair toe. Ik doe het met de spullen die aanwezig zijn. 

woonkamer, professionele fotografie

woonkamer, professionele fotografie, vastgoedpresentatie, nicolet groen

keuken, voor professionele fotografie

keuken, professionele fotografie

uitzicht, voor professionele fotografie

uitzicht, panorama, professionele fotografie

De investering en het resultaat

Ik ben 2 uur aan het fotograferen geweest, aan de styling heb ik vrijwel hoeven doen. In ieder geval stukken minder dan de verkoopster voor de foto’s van 8 jaar geleden had gedaan. Inclusief de nabewerking (nog eens 2 uur) bedroeg de investering voor de nieuwe presentatie € 300. Nadat de nieuwe foto’s op vrijdag op Funda waren gekomen liep het hard met de bezichtigingen. Op dinsdag was het pand verkocht voor de vraagprijs. Ook binnen 4 dagen en ook met succes in snelheid. Een duidelijk financieel voordeel was er niet maar als je tijd in geld uit moet drukken dan is 4 dagen ten opzichte van 8 jaar, de investering van € 300 wel razendsnel terugverdiend.

Vastgoedstyling is maatwerk

Wat zegt dit over vastgoedpresentatie in het algemeen? Allereerst is vastgoedstyling maatwerk. Ieder pand moet afzonderlijk beoordeeld worden om te beslissen welke mate van styling noodzakelijk is. Bij mij gaat dat altijd in goed overleg met de makelaars waar ik voor werk. Omdat ik voor al mijn makelaars de vaste specialist in woningpresentatie ben weten ze wat ik verwacht van een huis en daar kunnen zij mate mijn dienstverlening op de juiste wijze voor inschatten. De aanpak hangt, naast de mogelijke presentatie bovendien af van de factoren prijs en locatie. Het huis uit het eerste voorbeeld was een lastig pand omdat het een hoekwoning betrof in een doorsnee jaren 70 woonwijk.Het had echter de afmetingen had van een ruim vrijstaand huis en de prijs lag dus stukken dan de gemiddelde woning in de straat.

Het tweede voorbeeld was een vrijstaande woning aan de rand van een kleine dorpskern met een royale tuin, doorgaand vaarwater en afmetingen die je bij een huis op zo’n lokatie verwacht. Huis één was geen opknapper maar vooral vol en had wat achterstallig onderhoud. Een combinatie die de verkoopprijs en vooral de duur van de verkoopperiode onherroepelijk zou drukken. Huis twee was goed onderhouden en prima ingericht maar had een rammelende, onaantrekkelijke presentatie. Daardoor waren er in 8 jaar tijd maar 2 bezichtigingen geweest.

Resulteert een goed presentatie in een hogere opbrengst en een snelle verkoop?

Met 9 jaar ervaring, gedurende de hele crisis periode en nu ook in een sterk opkomende markt kan ik volmondig ja antwoorden wat betreft de snelheid. Mijn eigen cijfers liegen er niet om. Volgens de NVM bedroeg de gemiddelde verkooptijd van een woning in 2015, 102 dagen. De gemiddelde verkooptijd van de 220 woningen die ik in 2015  onderhanden heb genomen, bedroeg 7 weken vanaf het moment dat de woningen online stonden. 102 Dagen tegenover 50 dagen met een goede presentatie...Over de snelheid kan ik dus heel duidelijk zijn. Maar of het financieel daadwerkelijk iets oplevert dat blijft gissen. Mijn eerste voorbeeld toont aan dat dat zeker mogelijk is, veel van zulke concrete voorbeelden heb ik zelf echter niet.

Het Amerikaanse Journal of Housing Research heeft een onderzoek gepubliceerd waarbij een huis van rond de $200.000 dollar op verschillende manieren werd gepresenteerd. Eén presentatie met alle styling toeters en bellen en de bijbehorende investering. Een presentatie waarbij het huis was ingericht met lelijk meubilair en een presentatie waarbij het pand leegstond. De bezichtigingen werden virtueel gedaan door 800 kijkers. De waarde van de gestylde, leegstaande en niet gestylde woning werd gelijk ingeschat. Potentiële kopers boden ongeveer hetzelfde. Rationeel gezien waren er dus geen significante verschillen tussen het lelijk ingerichte, het leegstaande en het gestylde huis. De conclusie van het onderzoek: Vastgoedstyling heeft geen aanwijsbare financiële toegevoegde waarde maar heeft zeker invloed op de duur van de verkoopperiode.

Is investering in vastgoedstyling dan noodzakelijk?

Ja en nee. In de gemiddelde woning waarin in mijn werk doe, is de puntjes op de i zetten met fotostyling gevolgd door goede foto’s, een plattegrond en eventueel een 360 graden foto en video voldoende. Mits de woning netjes is, vooral niet te vol en goed onderhouden, is veel meer niet noodzakelijk. De voorbereiding voor de verkoop kan dan prima gedaan worden door de verkopers zelf. Zeker wanneer er een beetje gevoel en interesse voor interieur is. Is dat er niet dat is het inschakelen van een vastgoedstylist absoluut aan te raden. 

Als je zelf aan de slag wilt

De meeste makelaars geven een lijst met tips voor de presentatie. In het beste geval beslaat die lijst meer dan één a-4tje. Dat is behoorlijk summier en lang niet alle punten die aangepakt kunnen worden komen daarmee aan de orde. Om de opdrachtgevers van mijn makelaars beter voor te bereiden op de verkoop besloot ik een uitgebreide brochure te schrijven zodat de verkopers het huis echt goed klaar konden maken voor de verkoop. Eerlijk is eerlijk, dat zou niet alleen de presentatie ten goede komen maar ook mijn werk er een stuk eenvoudiger op maken. Die brochure werd een heel boek:

Maak van je thuis een huis, klaar voor de verkoop

88 Pagina’s vol met tips en adviezen waarmee geen enkel detail van over het hoofd wordt gezien. Een cursus opruimen in 8 stappen, eindelijk de rommel echt onder controle. Het obligate klussen en poetsen en het leukste onderdeel van het boek: Het hoofdstuk over styling. Ook de bezichtiging wordt belicht. Voor iedere bezichtiging is het weer stressen om het huis helemaal op orde te krijgen. In het boek vertel ik wat je kunt doen als je ’s ochtend nog 10 minuten hebt voor je naar je werk moet en ook wat je in een uur nog kunt doen. Natuurlijk is het boek geïllustreerd met de mooiste foto’s van de huizen waarin ik mijn werk als vastgoedstylist en fotograaf heb mogen doen. Tot slot staan er 3 uitgebreide checklists in: Alle klussen die mogelijk gedaan moeten worden, wat er moet gebeuren voor de fotoshoot én waar je op moet letten voor de bezichtiging.

psd-006-covers-maak-van-je-huis-een-thuis 

psd-009-top-view

Tips uit het boek waar je direct mee aan de slag kunt

Begin met opruimen! Kopers verhuizen in 9 van de 10 gevallen omdat ze meer ruimte willen. Dus het is belangrijk om te laten zien hoeveel ruimte je hebt en dat geldt niet alleen voor de kamers, de berging, de zolder maar zeker ook voor alle vaste kasten: De meterkast is bijvoorkeur gewoon leeg. Wettelijk mag je hem niet eens gebruiken voor opslag van je paraplu’s en schoenpoetsdoos. Mest de keukenkasten uit, doe alles weg wat je de afgelopen jaren nooit hebt gebruikt. Waarschijnlijk zul je het de komende jaren ook niet gebruiken dus waarom zou je die spullen meeslepen naar je nieuwe huis? Kijk ook kritisch naar de inhoud van je badkamerkast. Die gekregen bodylotions en geurtjes, ga je die daadwerkelijk gebruiken of staan ze nog in de kast uit een vorm van beleefdheid.

Houd deze vuistregel aan: Zorg er voor dat iedere kast die achterblijft of vastzit in de woning voor maximaal 75% gevuld is én dat ze netjes geordend zijn. Deze kasten worden namelijk op grootte en inhoud beoordeeld door potentiële kopers en zij moeten in ieder geval het gevoel krijgen dat er voldoende ruimte is voor hun spullen. Bijkomend voordeel: Je hebt na het opruimen van al die ruimtes en vaste kasten ongetwijfeld al heel wat spullen naar het grofvuil kunnen brengen. Dat betekent dat je een stuk minder werk zult hebben als de verhuizing zich aandient.

Geef iedere ruimte een functie

Iedere ruimte in huis moet een duidelijke functie krijgen. Van het kleine rommelkamertje valt vaak prima een slaapkamer te maken. Laat dat dus ook zien. Daar hoef je geen bed voor te kopen. Alleen een flink sprei is voldoende en een gang naar de bouwmarkt voor 2 pakken verhuisdozen. Met die 10 verhuisdozen vorm je een bed. Ondertussen kun je ze vullen met al die spullen die je mee wilt verhuizen maar de komende periode niet nodig hebt. Lekker veel bergruimte dus! Leg een paar uitgerolde slaapzakken op de dozen of de kussen van de tuinstoelen zodat het geen massief blok is. Kleed het bed aan met een sprei tot aan de grond en een paar leuke kussens en voilà je rommelkamer is een slaapkamer geworden met een zee van opbergruimte!

Een psychologische tip

De laatste tip: Een psychologische. Altijd als ik een weegschaal zie krijg ik de neiging er op te gaan staan. Ik wed dat ik niet de enige ben! Geef die weegschaal een flinke duw zodat hij onder het bed verdwijnt, flink uit zicht. Je wilt immers dat de kijkers zich concentreren op je prachtige slaap- of badkamer en niet herinnerd worden aan de overtollige kilo’s die ze voor de kerst nog kwijt willen!

 

Bovenstaande tekst is het script van de lezing "Je huis verkoopklaar" die ik op 29 september en 2 oktober gaf op de VT Wonen & Designbeurs. Daar heb ik mijn boek Maak van je thuis een huis, klaar voor de verkoop, officieel gelanceerd. Je kunt het boek direct bestellen of kijk op www.maakvanjethuiseenhuis.nl voor meer informatie en beelden van het boek.

 

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *